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行業動態

光明區現代化產業園轉型升級提速

發布時間: 2019-4-22       瀏覽次數:
深圳光明區高新西路11號是研祥智谷的所在地。上下班時間,稍顯冷清的路段就會變得十分熱鬧。這個2015年開始對外運營的園區,度過了前兩年的艱難時期后,已經進入了穩定軌道,現在園區入駐的企業有180多家,總人數達到近8000人。

       深圳光明區高新西路11號是研祥智谷的所在地。上下班時間,稍顯冷清的路段就會變得十分熱鬧。這個2015年開始對外運營的園區,度過了前兩年的艱難時期后,已經進入了穩定軌道,現在園區入駐的企業有180多家,總人數達到近8000人。

       離研祥智谷約3分鐘車程處,同屬高新科技園片區的云智科園,還可以看到施工收尾的現場。這個嶄新的園區定位為新一代信息技術產業園區,預計2019年6月底交付使用。

       坐落在玉塘街道光僑路一側的高科國際創新中心,除了門口正在改造的兩棟較低層建筑,另外兩棟24層的新建筑去年剛投入使用,已經吸引了數家生物醫藥、新材料領域的企業落戶。

       研祥智谷、云智科園、高科國際創新中心這些現代化產業園區是光明區近年來高端產業載體供應加速的一個縮影。把戰略性新興產業作為立區之本,將先進制造業作為強區基石的光明區,新一代信息技術、新材料、生物醫藥等戰略性新興產業正加快集聚。如何應對產業轉型升級對高品質產業園區需求的增加?新時期現代化產業園區該從哪些方面滿足企業的發展需求?帶著這些問題,記者選擇了若干個光明區現代化產業園區進行了深度走訪。


      ●南方日報記者 柳艷

      集聚效應凸顯

      園區聚焦區域新興產業及優勢產業

      在云智科園,一棟棟有點像堆疊的積木的樓棟,外立面閃著深色玻璃幕墻的光澤,與一路之隔的農民房形成鮮明的反差。

深圳市特區建發科技園區發展有限公司營銷招商中心負責人張小飛介紹,云智科園項目占地約6萬平方米,總建筑面積約36萬平方米,主要包括17萬平方米的研發廠房、2.6萬平方米商業用房和4.6萬平方米辦公用房。北側與東側為高新企業的研發與制造基地。

       “我們做過前期調研,將園區的產業定位為新一代信息技術、生物醫藥產業方向。附近有華星光電這樣的平板顯示產業龍頭企業,已經產生集聚效應。我們希望打造成以電子信息產品、平板顯示、LED、新能源與新材料等主導產業的研發、制造、展示為主的新一代信息技術產業園區和生物醫藥產業園區?!睆埿★w說。

       據了解,光明區目前的三大主導產業為新一代信息技術產業、新材料產業、新能源產業,四大新興產業為新材料(石墨烯)、人工智能、生物與生命健康、文化創意產業。

       坐落在深圳鐘表產業集聚基地內的瑞輝大廈,為深圳市瑞輝鐘表有限公司投資興建。建筑面積為4.5萬平方米,自用面積1.5萬平方米。2017年建成投入使用后,2018年開始對外招租,也希望能引入生物醫藥、人工智能、文化創意等產業的企業。目前已經出租5000多平方米,租金約為50元/平方米。

研祥智谷的招商總監周勇介紹,研祥智谷占地面積8萬平方米,建筑面積24.5萬平方米園區定位為研發、辦公,辦公類涉及行業比較廣泛,入駐的制造業企業則多為新一代信息技術、智能制造。

       另一個開發建設比較早的招商局智慧城,由招商局集團開發并于2010年投入使用,目前園區共有物業12棟,包括廠房、研發辦公樓、宿舍、商業設施等。近兩年來隨著產業升級轉型以及園區環保提質升級要求,入駐園區的企業多為智能制造、生物醫藥以及新材料等類型。

        “企業選擇園區分幾種情況。如果比較大型的企業,會更多考慮政府的產業政策導向,比較看重產業的集群效應?,F階段光明區的新一代信息技術產業集群效應還是不錯的,但其他產業的集聚還需要時間培育。園區主攻某一個產業方向,有利于推動光明區培育優勢產業集群?!惫饷鲄^一位產業人士表示,政府制定產業政策時,可以針對特定的產業給予進駐園區的企業扶持。


      打造“垂直工業綜合體”

      適應研發、生產、運營一體化需求

      走進高科國際創新中心,兩棟新建的樓宇就像寫字樓,從內到外充滿著現代化氣息。不過,這兩座大樓跟寫字樓最大的不同就是可以支持“產業上樓”。

高科國際創新中心主打產業就是光明區四大新興產業中的生命健康、人工智能產業。深圳市高科新產業控股有限公司常務副總經理劉驍介紹,園區占地面積達到3.2萬平方米,4棟建筑總面積為16萬平方米,其中新建的兩棟為24層,還有兩棟舊建筑改造的分別為12層和9層。引入的5家企業涉及生命健康、新材料等領域,其中有一家生命健康產業的企業每年產值達2.5億元,僅研發人員就有400多人。

劉驍說,高科是從電子制造業轉型做產業空間,在制造業多年摸爬滾打,深諳制造業發展不易,希望打造一個幫助制造業的創新載體?!拔覀兊男聵菍痈哌_到4米,底部數層甚至達到6米,平均承重可以達到500公斤/平方米,園區定價為55元/平方米。在形象上適合做企業總部,又支持‘產業上樓’,研發、實驗室、生產在一棟樓中搞定?!?/span>

      記者采訪的其他數家產業園區負責人也表示,園區可支持研發和生產一體。

一位產業人士表示,打造這樣的“垂直工業綜合體”,符合深圳制造業的產業特質和產業升級趨勢?!吧钲诋a業轉型升級迅速,形成了以高新技術產業和戰略性新興產業為主的產業特質和輕量化制造的鮮明特色。企業對研發生產辦公一體化的需求程度很高,出現了很多現代化園區內廠房轉做研發辦公?!怪惫I綜合體’可更好地滿足企業研發、生產、運營一體化需求?!?/span>

      該人士指出,相比深圳其他區域而言,光明區可供開發的土地資源相對較多。但受制于土地問題和土地出讓指標的約束,光明區每年可供出讓的工業用地有限。通過大力發展“垂直工業綜合體”向空中要地,加快提升產業承載能力,有利于光明區引進更多的優質企業。建設“垂直工業綜合體”既可以保障和拓展現階段的廠房空間需求,也可以在未來將廠房靈活調整為研發辦公用房,既可避免土地資源的低效利用,也可避免未來推倒廠房重建造成社會財富的巨大浪費?!岸腋邔訌S房所面臨的承重、設備及物質運送、安全、消防、環保等問題均具有可行的、經濟性的解決方案?!?/span>


      加快配套設施建設

      交通、教育等方面還存在明顯短板

      作為研祥智谷的招商總監,周勇在園區建設階段就來到了光明區。他坦言,2015年、2016年招租非常困難,出租率維持在60%很長時間,2017年情況開始好轉,現在基本上是滿租狀態。

   “前兩年招租的困難在于配套還不成熟。我們最初規劃有食堂、宿舍等配套設施。但剛開始不僅是其他企業員工難招,我們研發中心要從南山搬過來,自己員工都大部分不愿意過來。后來園區增設了免費班車、增加了游泳池等配套,才打消員工顧慮。最近兩年隨著光明區城市品質提升,產業導向逐漸清晰,園區招商越來越有底氣?!敝苡抡f。

深圳市瑞輝鐘表有限公司總經理王淑雷也告訴記者,自從今年3月光明區的投資推介會舉辦后,來咨詢入駐的企業量質齊升,自己對于園區的后續運營有信心。

在劉驍的辦公室,一塊白板上寫著中意科技產業協同創新峰會的項目進度。這個支持“產業上樓”的園區,不僅希望給高端制造企業提供一個空間載體,也希望能成為它們的創新加速器。

      劉驍介紹,園區有配套公寓、食堂、餐飲小鎮;還規劃有學術報告廳、科技創新展廳、眾創空間;建有外腦學院,可以提供知識產權、法律、財務、銀行等方面的支持;與多家銀行合作打造金融超市服務,可提供科技貸、租金貸等產品;園區有種子資金800萬元,可對初創型企業進行扶持……園區已成為華南地區首家意大利中國創新中心,將開展國際技術轉移,6月計劃舉辦中意科技產業協同創新峰會?!斑@些是新型科技園區應該做的,要為入駐企業提供方便快捷服務?!眲Ⅱ斦f。

      劉驍介紹,希望高科國際創新中心可以成為光明區綜合性科技園區、雙創示范基地,“建議能給予園區資質認定,這樣園區有干勁,入駐園區的企業也方便享受相關的優惠政策?!?/span>

      目前已經完成主體結構封頂的云智科園,已經陸續有企業來洽談入駐一事。張小飛介紹,云智科園的首批租金為55元/平方米起,優質企業園區會給相應的租金優惠。園區配套有便利店、超市、咖啡館、特色餐飲、健身房等功設施,還設有黨群服務中心、政務大廳分廳,目前正與政府的產業引導基金、市場化的基金公司洽談合作事宜?!皥@區今年去化率目標是40%,壓力還是比較大。周邊的配套還不夠完善,目前交通、教育還是比較大的短板?!?/span>

      記者走訪發現,繼續升級周邊配套設施是園區及企業最為期待的。瑞輝大廈所在的區域是深圳鐘表產業集聚基地,但該園區整體辨識度還不高;道路交通及其他各類配套設施仍顯不足、引導性不強,基地與外部聯系的公共交通配套較少;目前基地內企業員工總數近萬人,但幾乎無生活配套,特別是酒店、餐飲、便利店、咖啡吧、金融網點等基本沒有。此外,體現鐘表特色文化及休閑娛樂的配套設施也不足。這些問題引發了光明區多名政協委員的關注,今年的多份提案均針對鐘表基地的配套設施建設問題。


      ■相關

      光明區劃定近34平方公里

      新興產業集聚區

      當前,光明區提出了打造世界一流科學城和深圳北部中心的新定位。深圳北部中心具體包括六方面,即創新中心、產業中心、文化中心、醫療中心、交通中心、生態中心。創新中心將構建基礎研究、技術攻關、成果轉化、科技金融的全過程創新生態鏈,重點打造新材料(石墨烯)人工智能、生物與生命健康、文化創意四大新興產業。

      產業集聚需要空間,而產業空間是很多快速成長企業的發展痛點。光明區擁有深圳最稀缺的連片產業用地空間,工業區塊線范圍有31.8平方公里,擁有大量可開發的土地。

      據了解,光明區出臺了系列文件,明確了產業用地供應的四種方式。對于規模大、實力強的龍頭企業,支持以單獨供地方式落戶光明。對于規模暫時達不到單獨供地的條件,但具有較高的成長性,在細分領域處于領先水平的優質企業,根據企業的類型和實際需求,支持企業以聯合申請用地、先租賃后出讓、與社區合作共建等多種方式落地光明。

      光明目前有區屬產業用房10萬平方米,到2021年將達到50萬平方米,這些區政府擁有產權的產業用房,將按照低于市場租金的價格引入符合光明產業引導要求的先進制造業、現代服務業、中小企業總部、小微企業、孵化器、科技創新平臺、高端人才團隊等主體入駐。

      市場化用房方面,目前光明總計有約2400萬平方米的用房空間。光明區正在出臺的空間管控政策,將在入駐前置審查、合同標準文本、鼓勵自建自改等方面明確標準,對園區水電價格、公攤等進行管控,確保為光明的優質企業提供優質的產業空間。

      據了解,按照深圳市委、市政府確定的全市戰略性新興產業集聚區分布,光明未來將重點發展新材料、人工智能(含新一代信息技術、智能制造)、生物與生命健康、文化創意四大新興產業,并劃定33.94平方公里新興產業集聚區。


      ■樣本

      舊工業區綜合提升

      實現“騰籠換鳥”

      與周圍老舊的工業廠房相比,鳳鳴谷智能產業園區和宏域·光明谷這兩個首批綜合提升試點的園區,展現出一種新生般的活力。作為光明區舊工業區綜合提升試點扶持項目,這兩個園區通過改造“騰籠換鳥”,不僅產業升級,社區集體經濟收入也實現了提升。

引入高端制造企業

      鳳鳴谷智能產業園區位于光明區塘尾社區,是光明區舊工業區綜合提升試點之一。鳳鳴谷智能產業園原名寶塘工業區,建設于上世紀90年代。第一批試點改造的廠房共14棟,2018年1月對外招租,目前已全部出租。入駐的企業涉及光電、新能源、智能穿戴、通信設備、LED等產業。

      宏域·光明谷原名美林工業區,也是光明區舊工業區綜合提升試點扶持項目之一。據深圳市中宏孔雀藍實業有限公司總經理鄒雄武介紹,美林工業區原來由家具企業承租,環境臟亂差。在改造中采取了立體式改造方式,重新鋪設了所有下水管道,拆除了一間近1000平方米的鐵皮房,把亂搭的電線埋入地下,引入了自動停車收費系統,安裝了充電樁?,F在園區建筑面積1.1萬平方米,入駐企業共5家,主營智能制造業,租金為30元/平方米。

      “從去年10月到現在,出租率一直停留在60%?!编u雄武認為,這與實體經濟壓力大、市場需求縮減有關。

      據了解,宏域·光明谷未升級前社區每月平均租金收入為9元/平方米,競價后的租金提升至44元/平方米,約為原來租金的4倍。鳳鳴谷智能產業園區在光明區三資平臺掛牌交易,最終溢價高達61.44%,廠房租金也從13元/平方米增至40元/平方米。

      將擴大舊工業區改造試點

      在光明區,還有不少與鳳鳴谷智能產業園、宏域·光明谷同類型的社區集體性質舊工業園區。此類舊工業區主體建筑年限普遍在15年以上,主體建筑老舊、配套設施落后、生產環境較差,存在較大的安全隱患,且現有產業較為低端,主要以塑膠、模具、五金等低端制造業為主,租金整體水平低,經濟效益不高。

為提高社區經濟效益、拓展產業空間以及帶動區域產業轉型升級,光明區自2016年啟動舊工業區綜合提升試點工作以來,通過改善舊工業區整體環境,引入了高端企業生產運營方式。

      目前,光明區正在修訂完善舊工業區綜合提升工作相關政策。接下來,光明區將繼續協助園區開展招商工作,推動優質項目落地;加快推動蓮塘舊工業區綜合提升進程,探索舊工業改造新模式;同時擴大舊工業區綜合提升試點范圍,實現舊工業區改造數量倍增。

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